Glosario de préstamos para casas manufacturadas

Una casa construida en fábrica a partir del 15 de junio de 1976 conforme al código federal de HUD (HUD Code) y transportada a su sitio sobre un chasis permanente. Toda casa manufacturada lleva una etiqueta HUD que certifica que cumple esa norma. Este es el término legal para la mayoría de las casas que financiamos.

En sentido técnico, es una casa construida en fábrica antes del 15 de junio de 1976, es decir, antes de que existiera el código de HUD. En el habla diaria, la gente dice “casa móvil” para cualquier casa hecha en fábrica, sin importar su antigüedad, y eso está bien; solo tenga en cuenta que un prestamista trata de manera diferente las casas anteriores a 1976, porque se construyeron antes de la norma federal.

Una casa construida en fábrica conforme a los mismos códigos de construcción estatales y locales que una casa construida en el sitio, y no conforme al código de HUD. Una vez ensamblada sobre su cimiento, una casa modular generalmente se trata como cualquier casa construida en el sitio, incluso para su financiamiento. Modular y manufacturada no son lo mismo, aunque las dos se construyan en una fábrica.

Se refiere a cuántas secciones hechas en fábrica forman la casa; en inglés se conocen como single-wide, double-wide y triple-wide. Cada sección se transporta por separado y tiene su propio número de serie, y en Arizona cada sección puede tener su propio título. Los prestamistas siempre preguntan cuántas secciones tiene una casa.

Una unidad recreativa pequeña (normalmente de 400 pies cuadrados o menos), construida conforme a la norma ANSI A119.5 en lugar del código de HUD. Los park models son una clase de producto distinta de las casas manufacturadas, y su financiamiento sigue otras reglas. Si está considerando uno, díganoslo desde el principio.

Una pequeña placa metálica de certificación, remachada en la pared exterior de un extremo de cada sección de una casa manufacturada, con un número de etiqueta estampado. Certifica que la sección se construyó conforme al código de HUD. Los prestamistas, los valuadores y las compañías de títulos la usan para confirmar qué tipo de casa es.

Una hoja de papel con información, fijada dentro de la casa; es común encontrarla en un gabinete de la cocina, en la puerta del panel eléctrico o en el clóset de una recámara. Indica el fabricante, el modelo, el número de serie, la fecha de fabricación y las zonas de viento, nieve y carga del techo para las que se construyó la casa.

El identificador que la fábrica le asignó a la casa, grabado en el chasis de acero cerca del extremo de la lanza de remolque (hitch) e impreso en la placa de datos. Las casas de varias secciones tienen un número de serie por sección; por lo general, esos números solo se distinguen por un sufijo. Los expedientes del título, los registros y los préstamos están vinculados a este número.

El documento de propiedad de una casa manufacturada que se tiene como propiedad personal, parecido en concepto al título de un vehículo. En California, los títulos los maneja HCD (el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del estado); en Arizona, la MVD, generalmente uno por sección. Un título en regla, vigente y a nombre del vendedor es una de las primeras cosas que se revisan en cualquier compra o refinanciamiento.

Un arreglo en el que usted es dueño de la casa, pero le renta a una comunidad (a menudo llamada parque) el terreno donde está. El financiamiento cubre la casa; el terreno sigue siendo de la comunidad. La mayoría de las casas manufacturadas en comunidades de California y Arizona están en terreno arrendado.

La renta mensual que se le paga a una comunidad por el lote donde está su casa. Es aparte de su pago del préstamo —y se suma a él—, y es la razón más importante por la que dos casas de precio similar pueden tener costos mensuales totales muy diferentes. Siempre pida por escrito el monto actual y el historial de aumentos recientes.

La clasificación legal de una casa manufacturada que tiene su propio título, separado de cualquier terreno, como un vehículo. Las casas en terreno arrendado son propiedad personal. Esta clasificación determina qué tipos de financiamiento son posibles.

La clasificación legal de una casa que se ha fijado de manera permanente al terreno y se ha registrado como parte de la propiedad inmobiliaria. Una vez que una casa manufacturada se convierte en bien inmueble, generalmente recibe un trato más parecido al de una casa construida en el sitio en cuanto a impuestos y financiamiento.

El proceso para convertir una casa manufacturada de propiedad personal en bien inmueble. En California, esto implica registrar el formulario 433A de HCD después de instalar la casa sobre un sistema de cimiento aprobado; en Arizona, se registra un Affidavit of Affixture (declaración jurada de fijación) en el condado y se entrega el título de la MVD. A esto también se le llama “eliminación del título” (title elimination).

Un sistema de cimiento construido conforme a una norma de ingeniería que fija la casa al terreno de manera permanente. Es un requisito para registrar la casa como bien inmueble y para algunos programas de préstamo. No toda casa en terreno propio está sobre un cimiento permanente, y esa diferencia importa para el financiamiento.

Un préstamo que financia la casa en sí como propiedad personal, sin ningún terreno. Es la estructura habitual para las casas en comunidades con terreno arrendado. En comparación con el financiamiento de un bien inmueble, los préstamos chattel generalmente tienen plazos más cortos y su costo refleja que la garantía es distinta.

Un préstamo que financia la casa manufacturada y el bien inmueble juntos en una sola transacción: una casa existente que ya está sobre su terreno, o un proyecto que combina la compra del terreno, la preparación del sitio y la instalación de una casa nueva.

Viene de “land in lieu of a cash down payment”, es decir, el terreno en lugar de un enganche en efectivo. Si usted ya es dueño de su terreno, el valor líquido (equity) de ese terreno podría contar para el enganche en una transacción de casa y terreno, lo que reduciría el efectivo que tendría que llevar al cierre. La disponibilidad depende del valor del terreno, de los gravámenes, del programa y de que usted califique.

El monto del préstamo dividido entre el valor de la casa (o el valor de la casa y el terreno en un préstamo sobre un bien inmueble), expresado como porcentaje. Un enganche mayor significa un LTV más bajo. Los prestamistas usan el LTV como una medida del margen de respaldo que tiene un préstamo.

El total de sus pagos mensuales de deudas dividido entre su ingreso mensual bruto. En una casa dentro de una comunidad, la renta de espacio cuenta como parte de su costo de vivienda; por eso, calificar para una casa en una comunidad con renta más baja puede ser más fácil que calificar para la misma casa en una con renta más alta.

Un tercero neutral que guarda los fondos y los documentos mientras se completa una compra o un refinanciamiento, y los entrega cuando se cumplen todas las condiciones. En las casas manufacturadas, el escrow también coordina la transferencia del título y, en una compra dentro de una comunidad, los tiempos con la aprobación del parque.

Un negocio con licencia que vende casas manufacturadas, nuevas o usadas. Comprar a través de un distribuidor normalmente implica documentos más estandarizados que una venta entre particulares; el prestamista le pedirá el nombre del distribuidor y el contrato de compra.

Comprarle una casa directamente a su dueño actual, en lugar de a través de un distribuidor. Estas ventas son comunes y se pueden financiar; solo necesitan un contrato de compra claro, un título en regla, los datos para liquidar el préstamo del vendedor si la casa tiene uno, y documentación que respalde el valor.

La evaluación que la propia comunidad con terreno arrendado hace de cada posible residente, independiente de la aprobación del préstamo. Ambas deben completarse antes de la mudanza. Pasar una no garantiza la otra; por eso, iniciar las dos desde temprano mantiene la compra dentro del calendario previsto.

Una evaluación temprana e informal del rango de financiamiento que podría ser realista, basada en la información que usted proporciona. No es una aprobación del préstamo ni un compromiso: la aprobación final requiere verificación, una casa aceptable, la revisión del valor y del título, y que se cumplan todas las condiciones.

Una opinión independiente de cuánto vale la casa (o la casa y el terreno), con la que se compara el monto del préstamo. Las casas en comunidades a menudo se valoran con base en ventas comparables de casas similares; las casas que son bienes inmuebles reciben un avalúo de la casa y el terreno juntos.

La parte del precio de compra que usted paga en lugar de financiarla. No hay una cifra única para las casas manufacturadas: depende del programa, de su crédito, de la casa y de si el terreno es arrendado o propio. En las transacciones de casa y terreno, a veces el valor líquido (equity) del terreno puede usarse en lugar del efectivo (vea “Terreno en lugar del enganche”).