Conviene comprar una casa móvil siguiendo un orden. Primero decida dónde estará la casa, porque una casa en un espacio rentado dentro de una comunidad y una casa en terreno propio se financian de manera distinta. Después arme un presupuesto con el costo mensual completo, precalifíquese, revise la casa y su título antes de hacer una oferta, y deje que el prestamista, el escrow y, en una comunidad, la propia revisión de la comunidad terminen antes de mudarse.
Decida dónde estará la casa antes de buscar
Hay dos situaciones, y cada una cambia el préstamo, los documentos, el costo mensual y quién tiene que aprobar la venta.
Una casa en una comunidad comparada con una casa en terreno propio
| Casa en una comunidad con terreno arrendado | Casa en terreno propio | |
|---|---|---|
| De qué es dueño | De la casa. Renta el espacio donde está. | De la casa y del terreno. |
| Cómo se financia por lo general | Sola, como propiedad personal | A menudo junto con el terreno, como bien inmueble, una vez que la casa está fijada de forma permanente y registrada |
| Lo que se paga además del préstamo | La renta de espacio y las cuotas de la comunidad | Los impuestos a la propiedad y, cuando corresponda, el mantenimiento del camino, el pozo o la fosa séptica |
| Quién más revisa la venta | La comunidad, con su propia solicitud de residente | No hay comunidad, pero se revisan el título del terreno y los registros del cimiento o de la fijación al terreno |
Una casa en una comunidad se financia con un préstamo solo para la casa, que también se conoce como préstamo chattel. Para muchos compradores es lo que hace posible la compra, porque el terreno no está a la venta. Una casa en terreno propio por lo general puede financiarse junto con el terreno, lo que agrega trámites del título del terreno y un avalúo de las dos cosas. Si va a comprar también el terreno, o a colocar una casa en un terreno, lea sobre los préstamos de casa y terreno.
Las preguntas que hay que resolver son distintas en cada caso. Si no está seguro de cuál le corresponde, encuentre su opción de financiamiento con tres preguntas que le indican el camino. Para cada situación hay una guía más detallada en inglés: preguntas antes de comprar en terreno arrendado (en inglés) y preguntas de financiamiento para una casa en terreno propio (en inglés).
Arme su presupuesto con el costo mensual completo
El precio de venta es solo una parte de lo que va a pagar cada mes. En una comunidad, sume al pago del préstamo la renta de espacio, el seguro, los servicios públicos, las cuotas de la comunidad, los impuestos o cargos del registro y una reserva para mantenimiento. En terreno propio, sume los impuestos a la propiedad, el seguro, los servicios públicos y el mantenimiento del camino, el pozo o la fosa séptica, si los hay.
Por eso la renta de espacio debe entrar en el presupuesto desde el principio, no después de elegir la casa. Para ver el panorama mensual completo con sus propias cifras, use la calculadora de pagos. Sus resultados son estimaciones educativas, no una oferta de préstamo.
No hay un enganche único. Depende del programa, de su crédito, de la casa y de si el terreno es arrendado o propio. Aparte también dinero para los costos de cierre (en inglés) y guarde algo para la mudanza y los primeros meses en la casa.
Precalifíquese antes de visitar casas
La precalificación es una revisión inicial de sus ingresos, deudas y crédito que le da un rango realista para buscar. Le permite visitar casas que de verdad puede considerar, y le avisa a tiempo si hay algo que mejorar. La precalificación no es la aprobación final: el préstamo se decide después de solicitar, cuando ya se conocen la casa, su valor y su título.
Los requisitos de crédito varían según el programa y el inversionista; pregunte cuáles corresponden a su caso. Puede consultar sus reportes de crédito gratis en annualcreditreport.com (en inglés).
Una vez que haya solicitado, no abra crédito nuevo ni cambie de trabajo sin hablar primero con la persona que procesa su préstamo. Todo financiamiento está sujeto a aprobación de crédito, y no todos los solicitantes ni todas las casas califican.
Encuentre la casa y revise qué es exactamente
La mayoría de los problemas que detienen la compra de una casa móvil se podían ver desde la primera visita: la antigüedad de la casa, cuántas secciones tiene, si la han movido y quién tiene el título. Anótelos mientras está ahí.
La página antes de comprar tiene estas preguntas y una hoja de detalles de una página que puede imprimir y llevar. Si la casa se construyó antes del 15 de junio de 1976, pregunte desde el principio si hay financiamiento disponible.
A quién le compra cambia el papeleo. Un distribuidor por lo general se encarga de la transferencia del título y de la entrega, mientras que en una venta entre particulares más de ese trabajo les toca a usted, al vendedor y al escrow.
Una inspección y una revisión del valor son revisiones distintas. Su propia inspección le informa sobre el estado de la casa. El avalúo o la revisión de ventas comparables del prestamista respalda el valor de la casa.
Confirme el título antes de hacer una oferta
El título de una casa manufacturada lo lleva una agencia estatal, y es mejor descubrir un problema de título antes de firmar un contrato que después. En California, el título y el registro de las casas manufacturadas se tramitan a través de HCD (el Department of Housing and Community Development), no del DMV (titulación y registro de HCD, en inglés). En Arizona, los títulos los maneja la MVD (ADOT Motor Vehicle Division), generalmente uno por sección (propiedad de casas móviles de ADOT, en inglés).
En una casa en terreno propio, también importan los registros que unen la casa con el terreno.
En California, el formulario 433A de HCD se usa para reportar la instalación de una casa manufacturada sobre un sistema de cimiento, y se registra en el condado cuando corresponde. Es un documento importante de la propiedad, pero por sí solo no garantiza el financiamiento.
En Arizona, para una casa elegible fijada de forma permanente a un terreno propiedad del dueño de la casa, el proceso de Affidavit of Affixture (declaración jurada de fijación) generalmente implica entregar el título de la MVD y registrar la declaración en el condado. Conviene confirmar los procedimientos vigentes de la MVD y del condado.
Esta es información general, no asesoría legal ni fiscal. Si ya tiene una casa en mente y el título le genera dudas, hable con un especialista antes de hacer una oferta.
Haga una oferta que proteja su depósito
El contrato de compra debe decir qué pasa con su depósito si la venta no se puede cerrar. Las contingencias son las condiciones que le permiten cancelar según los términos del contrato, y las más comunes cubren el financiamiento, una inspección, el valor de la casa y, en una comunidad, la aprobación de residente de la comunidad. Pregunte por cada una antes de firmar.
Solicite a la comunidad y el préstamo al mismo tiempo
Si la casa está en terreno arrendado, la comunidad tiene su propia solicitud de residente. Es una revisión aparte de la del préstamo, con sus propios criterios, y para cerrar se necesitan las dos aprobaciones. Empezar la solicitud de la comunidad en cuanto le acepten la oferta evita que sea lo último que detenga el expediente.
Pregunte a la comunidad por sus reglas antes de comprometerse: requisitos de edad en comunidades para mayores de 55 años, mascotas, estacionamiento e invitados, normas sobre la antigüedad o la apariencia de las casas, y si la casa puede quedarse ahí cuando usted la venda más adelante.
De la aprobación a las llaves
- Cumpla con las condiciones Una aprobación viene con una lista de los documentos y pasos que se necesitan antes de que el préstamo pueda fondearse. Usted los entrega; la persona que procesa su préstamo lleva el control de lo que falta.
- Respalde el valor Las ventas comparables o un avalúo respaldan el valor de la casa, o el de la casa y el terreno juntos. Usted da acceso a la casa si hace falta una visita.
- Contrate el seguro Usted elige una póliza de seguro de vivienda que incluya al prestamista. El equipo de seguros para casas manufacturadas de Santiago Financial, Inc. puede cotizarle una.
- Resuelva el título y el escrow El escrow (depósito en garantía) guarda su depósito, el título se verifica con HCD o con la MVD, y cualquier préstamo sobre la casa se liquida al cierre.
- Revise y firme Cuando se cumplen todas las condiciones, se preparan los documentos del préstamo y usted los firma con el escrow o ante un notario.
- Fondeo y entrega de llaves El préstamo se fondea a través del escrow, el título pasa a su nombre y usted recibe las llaves. En una comunidad, la oficina de la comunidad se encarga de la mudanza.
Los tiempos dependen de su transacción y de los terceros que participan: la programación del avalúo, la aprobación de la comunidad, las preguntas sobre el título y los documentos que faltan son las razones habituales por las que un expediente espera. No programe la mudanza hasta que el cierre esté confirmado. Cómo funciona el proceso del préstamo describe cada etapa después de solicitar.