Por lo general, una casa móvil o manufacturada se puede refinanciar si la casa, el título, el valor y sus finanzas respaldan un préstamo nuevo. Lo primero es saber qué quiere que cambie el préstamo nuevo y si ese cambio vale lo que cuesta. Que la casa esté en una comunidad con terreno arrendado o en terreno propio determina qué se revisa. Un refinanciamiento liquida su préstamo actual con uno nuevo; no cambia quién es el dueño del terreno.
Encuentre por dónde empezar según su caso
La mayoría de los propietarios llega a un refinanciamiento con un objetivo en mente. Empiece por la parte de esta guía, o por el artículo más detallado, que corresponda al suyo.
Por dónde empezar
| Su situación | Empiece aquí |
|---|---|
| Quiere un pago mensual distinto o un préstamo más corto | Compare el préstamo nuevo completo, más abajo, y luego lea cuándo y cómo refinanciar (en inglés) |
| Quiere efectivo del valor líquido de su casa, o pagar otras deudas | La sección sobre retiro de efectivo, más abajo, que enlaza al artículo completo |
| Hay que quitar a alguien del préstamo o del título | Revise primero el título y luego hable con un especialista sobre si el prestatario que queda puede calificar solo |
| Su casa ahora está fijada de forma permanente a un terreno propio | Los documentos registrados determinan qué préstamos le corresponden; vea bien inmueble en el glosario |
| No está seguro de que le convenga refinanciar | Cuándo conviene esperar, al final de esta guía |
La página de programas de refinanciamiento describe cada uno de estos objetivos y lo que Santiago Financial, Inc. revisa en cada caso.
Qué determina si su casa se puede refinanciar
Un refinanciamiento se revisa de forma parecida a una compra, solo que la casa ya es suya. Entran en juego cinco cosas: usted, la casa, el título, el valor y su préstamo actual.
Una casa en una comunidad comparada con una casa en terreno propio
| Qué se revisa | Casa en una comunidad con terreno arrendado | Casa en terreno propio |
|---|---|---|
| Cómo se financia por lo general | Sola, como propiedad personal, con un préstamo solo para la casa (chattel) | A menudo junto con el terreno, como bien inmueble, una vez que la casa está fijada de forma permanente y registrada |
| Registros del título | El título o registro de la casa | La situación del título de la casa, el título del terreno y cualquier registro del cimiento o de la fijación al terreno |
| Valor | La casa misma, muchas veces con ventas comparables | La casa y el terreno juntos, por lo general con un avalúo |
| Otras partes | La comunidad puede tener que confirmar su residencia o dar documentos | Los registros del condado, los impuestos y el acceso al terreno |
También se vuelve a revisar su parte: ingresos, deudas y crédito. Los requisitos de crédito varían según el programa y el inversionista; pregunte cuáles corresponden a su caso. El año, el estado y la situación del título de la casa importan en todo refinanciamiento; si la casa se construyó antes del 15 de junio de 1976, pregunte desde el principio qué programas pueden considerarla.
Compare el préstamo nuevo completo, no solo el pago
Un pago más bajo puede venir de una tasa más baja, de un plazo de pago más largo, de un saldo menor o de una combinación de estos factores. Alargar el plazo puede reducir el pago, pero aumenta el total de intereses que paga. Pregunte si un refinanciamiento podría reducir su pago mensual o acortar el plazo de su préstamo, y luego compare el préstamo nuevo completo con el que tiene.
El punto de equilibrio es donde el ahorro mensual acumulado iguala lo que costó refinanciar. Antes de ese punto, usted todavía está recuperando los costos de cierre. Después, la diferencia es suya mientras conserve el préstamo. Si piensa vender antes de llegar a ese punto, el refinanciamiento no se paga solo.
Para probar un nuevo pago con sus propias cifras, use la calculadora de pagos. Sus resultados son estimaciones educativas, no una oferta de préstamo. Si quiere comparar dos estimaciones punto por punto, vea cómo comparar ofertas de préstamo más allá de la tasa (en inglés).
El retiro de efectivo es un préstamo más grande, no dinero extra
En un refinanciamiento con retiro de efectivo, un préstamo nuevo más grande liquida el anterior y usted recibe la diferencia. El valor líquido (equity) es el valor actual menos todo lo que se debe sobre la casa. Puede haber opciones de retiro de efectivo cuando el valor líquido, la propiedad, el título, el monto de préstamo solicitado y los lineamientos del programa lo permitan. El retiro de efectivo no está garantizado.
Usar el efectivo para pagar tarjetas de crédito u otros préstamos pasa esas deudas a su casa, por lo general durante más tiempo del que las habría tenido. El artículo sobre refinanciamiento con retiro de efectivo (en inglés) explica cómo se calcula el valor líquido y qué pone en riesgo cada uso del efectivo.
Se vuelven a revisar el valor, el estado y el título
El prestamista nuevo revisa la casa como si fuera la primera vez, y tres cosas deciden la mayor parte de esa revisión.
El valor. Lo respaldan las ventas comparables o un avalúo. Conviene terminar antes de la revisión las reparaciones que afectan el valor, como el techo, el faldón o la plomería; las mejoras de apariencia son otro asunto.
El título. En California, el título y el registro de las casas manufacturadas se tramitan a través de HCD (el Department of Housing and Community Development), no del DMV (titulación y registro de HCD, en inglés). En Arizona, los títulos los maneja la MVD (ADOT Motor Vehicle Division), generalmente uno por sección (propiedad de casas móviles de ADOT, en inglés). Los nombres del título tienen que coincidir con las personas del préstamo nuevo, y cualquier gravamen anterior tiene que liberarse o liquidarse.
Los registros del terreno, si el terreno es propio. En California, el formulario 433A de HCD se usa para reportar la instalación de una casa manufacturada sobre un sistema de cimiento, y se registra en el condado cuando corresponde. Es un documento importante de la propiedad, pero por sí solo no garantiza el financiamiento. En Arizona, para una casa elegible fijada de forma permanente a un terreno propiedad del dueño de la casa, el proceso de Affidavit of Affixture (declaración jurada de fijación) generalmente implica entregar el título de la MVD y registrar la declaración en el condado. Conviene confirmar los procedimientos vigentes de la MVD y del condado.
Esta es información general, no asesoría legal ni fiscal. Si su título muestra nombres equivocados, le falta una sección o tiene un gravamen anterior, hable con un especialista antes de solicitar. Un problema de título que se descubre temprano se puede planear; uno que se descubre tarde detiene el expediente.
De la primera llamada a la liquidación de su préstamo anterior
- Reúna los datos de su préstamo actual Busque su estado de cuenta más reciente y pida a su prestamista actual el saldo para liquidarlo, y pregunte si su préstamo tiene una penalidad por pago anticipado.
- Platíquelo y solicite Un especialista le pregunta por la casa, dónde está, quién es el dueño del terreno y qué quiere que haga el préstamo nuevo. La precalificación no es la aprobación final.
- Revisión y decisión La solicitud se revisa según los lineamientos vigentes del programa. La respuesta puede ser una aprobación con condiciones, una contraoferta con otros términos o un rechazo.
- Documentos y valor Usted envía lo que pide la lista de condiciones, y se ordena una revisión del valor o un avalúo según lo requiera el programa.
- Título, seguro y firma Se verifican el título y el gravamen existente, su seguro se actualiza para incluir al prestamista nuevo, y usted revisa y firma los documentos del préstamo.
- Liquidación El préstamo nuevo liquida el anterior. Siga pagando el préstamo anterior hasta que le confirmen que quedó pagado; después verifique que el saldo esté en cero y cuándo vence su primer pago nuevo.
Los tiempos dependen de su transacción y de los terceros que participan: la programación del avalúo, las correcciones del título y los documentos que faltan son las razones habituales por las que un expediente espera. Cómo funciona el proceso del préstamo describe cada etapa con más detalle, y las hojas de referencia sobre refinanciamiento están en la página de formularios.
Cuándo conviene esperar
Refinanciar es opcional, y a veces la respuesta correcta es todavía no. Por lo general conviene esperar si piensa vender antes del punto de equilibrio, si primero hay que corregir el título, si unas reparaciones cambiarían el valor de la casa o si está por vencer una penalidad por pago anticipado de su préstamo actual.